Vendre avant d'acheter : les bons réflexes à avoir
Alexandre HenryConseiller immobilier, agence de Verneuil-en-Halatte
Dans la plupart des cas, il vaut mieux mettre son bien en vente avant de s'engager sur un achat. Acheter d'abord reste possible avec un prêt relais, qui finance en général 60 à 70 % de la valeur du bien actuel sur 12 à 24 mois, à condition que l'estimation soit réaliste.
C'est la question que me posent presque tous les propriétaires qui veulent changer de maison : faut-il vendre avant d'acheter, ou l'inverse ? Il n'y a pas de réponse universelle, mais il y a une règle de bon sens : on ne signe rien tant qu'on ne sait pas combien vaut réellement son bien actuel.
Vendre d'abord : la solution la plus sûre
En vendant en premier, vous connaissez votre budget exact avant de chercher. Pas de double crédit, pas de stress si la vente traîne. Le revers : il faut parfois se loger temporairement entre les deux, ou trouver vite le bon bien.
Pour limiter ce risque, on peut négocier une date de signature de l'acte authentique un peu plus lointaine avec l'acquéreur de votre bien (trois à quatre mois au lieu de deux), ce qui vous laisse le temps de trouver et de signer votre prochain achat.
Acheter d'abord : possible, mais avec un prêt relais
Si vous tombez sur la maison idéale avant d'avoir vendu, la banque peut vous proposer un prêt relais : elle avance une partie de la valeur de votre bien actuel, en général autour de 60 à 70 % de son estimation, le temps que la vente se fasse.
C'est utile, mais à deux conditions :
- une estimation réaliste de votre bien. Si le prix est surévalué, la vente traîne, le prêt relais coûte des intérêts et la banque finit par vous demander de baisser ;
- une durée maîtrisée : un prêt relais court sur 12 mois, parfois 24. Au-delà, la situation devient inconfortable.
Les réflexes à avoir, dans l'ordre
- Faites estimer votre bien par un professionnel du secteur, pas seulement par un simulateur en ligne. Sur Pont-Sainte-Maxence et les villes autour, deux maisons de même surface peuvent avoir 20 % d'écart selon le terrain, l'exposition et le DPE.
- Rencontrez votre banque ou un courtier avec cette estimation pour connaître votre capacité d'achat, avec et sans prêt relais.
- Préparez les diagnostics de votre bien dès maintenant : ils sont obligatoires pour signer un compromis, et un mauvais DPE se découvre mieux avant qu'au moment de la négociation.
- Mettez en vente au juste prix. Un bien bien placé se vend en général dans les premières semaines ; au-delà, il « s'use » sur les portails.
- Cherchez en parallèle, avec un budget clair, pour être prêt à faire une offre rapidement.
Mon conseil
Dans la grande majorité des cas, je recommande de mettre son bien en vente avant de s'engager sur un achat, ou au minimum en même temps. Le marché local actuel laisse un peu de temps aux acheteurs : il est rare de perdre « la » maison parce qu'on a pris trois semaines pour sécuriser sa vente.
Vous habitez Pont-Sainte-Maxence ou une ville voisine et vous hésitez ? Je peux estimer votre bien gratuitement et vous aider à bâtir le calendrier qui vous correspond.